그러나 비록 소액투자자라 하더라도 아예 방법이 없는 것은 아니다.
일반 경매보다 ´세심한 주의´와 ´법적인 절차가 필요할 수 있다´는 문제가 있지만, 목돈이 없다면 '지분경매'라는 경매투자 방식에 관심을 가질만하다.
지분경매란 경매목적부동산의 소유권이 공유지분으로 되어있는 경우에 공유지분소유자의 채권자가 그 지분에 대하여 경매를 신청하여 진행되는 경매를 말한다. 낙찰자는 낙찰부동산의 소유권 중 그 지분에 대하여만 소유권을 취득한다.
부동산 경매 투자 전문 업체 부동산인사이드의 이승호(44) 대표는 "지분경매는 잘 해결하면 보석이 될 수 있다"며 "젊은 직장인이나 목돈이 없는 중.서민층이 전문가의 도움을 받아 진행한다면 일반 경매 이상의 '수익률'을 기대할 수 있다"고 말했다.
이 대표는 ▲부동산의 가치 ▲적절한 가격 ▲소수지분 등을 3대 투자 포인트를 반드시 숙지하고 투자에 나설 것을 조언하고 있다.
우선 모든 경매가 그렇지만 투자할 때 가장 우선 고려할 점은 환급성이 좋은 물건인지를 잘 살펴야 한다. 이 대표는 "상대가 포기한 부동산의 지분에는 그만큼 가치가 없다는 것"이라며 "위치가 좋은 상가나 환금성이 좋은 아파트 물건의 지분이 확보하는 것이 유리하다"고 강조했다. 특히 이 대표는 "내 지분이 없다면 상대방이 얼마나 불편할 것인가를 고려해야 한다"며 "협상에서 유리한 위치에 있기 위해서는 나의 지분이 상대보다 작아야 한다"고 귀띔했다.
다음은 투자자는 물론 상대 지분권자 역시 부담없는 가격을 제시해야 한다는 것이다. 이 대표는 "이윤을 많이 남길 목적으로 입찰시 욕심을 부리면 안된다"며 "싸게 사서 싸게 팔아야 협상이 용이하므로 가급적 저렴한 가격을 제시해야 한다"고 말했다. 가격을 상정할 때 는'역지사지(易地思之)' 즉 상대 지분권자의 입장에서 가격을 정하는 것도 좋은 방법이라고 이 대표는 조언했다.
물건 중 지분참여자가 적을수록 유리하다. 즉 지분투자부터 입찰, 매각, 분배까지 진행될 협상과정에서 지분참여자가 많으면 그만큼 복잡하고 시간이 오래 걸린다. 지분참여자가 적을수록 쉽고 빠르게 진행할 수 있다. 상대지분권자가 1명이거나 가족관계인 경우가 협상에 유리하다.
이 대표는 "부동산 지분 경매 역시 다른 물건들과 마찬가지로 충분한 임장과 권리 분석 등의 과정을 거쳐야 한다"고 지적했다.
현재 이 대표는 다음까페 'hope의 경매스쿨'에서 오는 8월 27일부터 경매 정규 33기를 개강할 예정이며, 또한 같은 날 8월 27일부터 경매 정규과정을 익힌 바 있으나 실전에 어려움을 느끼는 분들을 대상으로 심화과정 8기를 개강한다.
최병찬 기자
cbc070@hanmail.net