경매 초보자, 권리분석 및 부동산 경매입찰과 명도 관련 컨설팅업체 한 번에 도움 받아야 사전에 위험요소 방지함과 동시에 경제적으로 유리

좋은 물건 잘만 잡으면 크게 한 몫 든든히 챙길 수 있는 부동산 경매. 그러나 경매는 야누스의 얼굴을 가진 재테크 방식이다. 높은 수익률을 올려주기도 하지만 헐값에 현혹돼 섣불리 입찰했다가는 잘못된 권리분석으로 추가 금액을 지불하는 경우가 흔하다.

게다가 추가 금액이 더 많아 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 비일비재하다. 이뿐 만이 아니다. 낙찰은 잘 받았어도 부동산 명도의 문제가 생기면 계획에 차질이 생긴다. 따라서 경매를 할 때는 권리분석과 부동산 명도에 대해 꼼꼼히 따져보고 뛰어들어야 한다.

여기서 권리분석이란 법원경매를 통해 경매물건을 낙찰 받기 전에 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 되는 권리가 있는지, 그 여부를 확인하기 위한 절차다. 권리분석은 모든 부동산에 해당되는 것은 아니다. 토지는 권리분석을 할 필요가 없기 때문이다.

그러나 토지 중에 그 정착물이 고정된 것들은 권리분석을 해야 한다. 또한 부동산 명도는 소유권을 넘기는 것을 말하는데, 이 과정에서 임차인과의 마찰이 발생할 수 있기 때문에 조심해야 한다. 그러므로 경매 초보자들은 이에 대해 어려움을 느낀다. 따라서 경매 컨설팅 업체에게 권리분석 및 부동산 명도에 대해 의뢰하는 것이 좋다.

참고로 취재 중에 유용재팀장이 강조하는 권리분석의 중요한 내용 중에서 경매 참여시 관과 해서는 절대 안 되는 몇 가지 사항 중 꼭 살펴 보아야 할 핵심내용을 알아보자.

<경매 초보자들에게 엄청난 리스크를 안고 인수하게 되는 중요한 5가지 사항>

1. 매각기일(=경매일, 낙찰일)이후 매각허가기일(=승낙일) 사이(=7일간)에 '매각물건명세서(갑 표시없음)'에는 이상이 없었으나 임장활동을 해보니 임차인이 있는 것을 확인(낙찰자 잘못 없음) 이럴 경우에는 낙찰자는 '매각불허가신청' 합니다.(등기부등본의 오류 유무의 위험성)

2. 매각허가기일(=승낙일) 이후 매각허가결정일(=확정일) 7일간의 사이에 말소기준권리인 1순위 저당권을 이해관계인(=채무자)이 '대위변제'를 함으로써 후순위 임차인이 존재 시에는 자동 인수하게 되는 불이익이 발생할 경우 '매각허가결정'을 취소신청 합니다.(이해관계인의 대위변제의 위험성)

3. 대금납부(매각허가결정일로부터 통상적으로 30일기간 안에 납부)을 완납하고 배당기일(통상적으로 대금납부을 한 후 14일 이후) 이전에 말소기준권리인 저당권보다 선순위였던 가등기[담보가등기(=채권)와 보전가등기(=소유권) 둘중에 하나지만 곁으로는 알수없음]가 보전가등기로써 가등기에 의한 본등기를 신청 함으로써 낙찰자는 소유권을 상실하게 됩니다.
그러므로 이 경우는 낙찰자가 손해를 보지 않기 위해서 '경매대금의 반환청구'를 빨리 청구해서 배당금회수를 할 수 있지만 배당금을 이미 회수한 채권자들이 있을 경우에는 반환청구소송을 하는 것이므로 소송비용이 들고 일부 배당금 금액만 회수가 가능하니 초보자들에게는 굉장히 치명적인 경우가 아닐 수 없으므로 주의 주의 요주의를 하시기 바랍니다.(보전가등기의 치명적인 위험성)

4. 말소기준권리인 1순위 근저당권이 형식적인 저당권으로 피담보채권액이 없을 경우 낙찰자가 낙찰 이후에 대금납부을 완납하고 배당기일 이후에 이해관계인이 가처분등기(=청구권)에 기한 말소회복등기 소송에서 승소할 경우, 이 경우 또한 낙찰자가 소유권을 상실하게 됩니다. 하지만 사고발생 이후에 낙찰자가 상실한 소유권을 만회하려면 배당채권자 대상으로 '부당이득반환청구'을 하게 됩니다. 이 또한 보전가등기와 마찬가지로 소송비용과 일부 배당금 손실을 입게 되니 치명적인 경우가 아닐 수 없습니다.(가처분등기의 치명적인 위험성)

5. 예고등기(=소유권)도 마찬가지로 이해관계인이 법정소유권 분쟁 중 이므로 예고등기를 제기한 제3자가 승소할 경우 이 또한 마찬가지로 대금 납부 후 배당기일 이후라고 할지라도 낙찰자는 소유권을 상실하게 되므로 제일 큰 손해를 입게 됩니다.(예고등기의 치명적인 위험성)

또한 유용재 팀장은 부동산 경매 컨설팅 업체에 경매를 맡긴다고 해도, 스스로 부동산 경매 성공을 위해 노력해야 한다고 전했다. 따라서 아래와 같은 '부동산 경매 성공을 위한 10가지 전략'을 공개했다.

1. 부동산 경매성공을 위한 참가 목적을 명확이 한다.
2. 체계적인 자금계획을 세운다.
3. 권리분석 전에 반드시 등기부등본 등 관련서류를 확인한다.
4. 현장답사는 권리분석보다 더욱 중요하다.
5. 감정평가 가격보다는 현장답사를 통한 시세를 중요시 한다.
6. 세입자조사는 반드시 현장답사를 통해서 철저히 한다.
7. 낙찰 1주일 후에 낙찰허가를 확인하고, 낙찰허가결정 1주일 후에는 항고를 확인 할 것.
8. 부동산 경매입찰 현장에 자주 나가 감각을 익힌다.
9. 처음 부동산 경매를 하는 경우에는 컨설팅업체를 이용하는 것이 오히려 유리하다.
10. 인터넷을 적극 활용한다.

부동산 경매 전문 컨설팅 업체, 이노옥션의 유용재 팀장은 "성공적인 부동산 경매를 위해서는 권리분석을 잘 해야 하며, 부동산 명도 시 큰 문제 없이 넘어갈 수 있도록 조치를 할 수 있어야 한다. 그러나 대부분의 경매 초보자들은 권리분석부터 큰 어려움을 느껴 낙찰이 된다고 해도 문제가 되는 경우가 많다. 또한 부동산 명도 시 보증금을 받지 못하고 나가야 하는 임차인들의 대항에 당황해 애초부터 세워 놓았던 계획대로 움직일 수 없는 이들도 많다. 이 같은 상황이 일어나지 않기 위해서는 특히 경매초보자들은 전문 경매 인력으로 구성되어 있는 경매 전문 컨설팅 업체에 의뢰를 하는 것이 가장 최선의 방법이다"라고 설명을 덧붙였다.