부동산 재테크라고 한다면 여러가지가 있지만 보편적으로 토지가 가장 상승율이 높다.

아파트, 오피스텔 주상복합등은 우선적으로 인허가비용을 비롯해 많은 건축비가 들기 때문에 초기에 비용이 많이 들어가고 분양이 안돼서 미분양이 날 경우는 오히려 시행, 시공업자가 큰 손실을 보기도 한다.

최근에 수익형 상품으로 오피스텔과 상가가 주목을 받았지만 다시금 토지가 부동산 투자의 1순위로 주목되고 있다. 오피스텔의 경우 월세를 받아서 좋지만 세금을 빼고 나면 은행이자에서 수익률을 비교하면 불과 1%정도만 높을 뿐 임대사업자를 내야하고 국민의료보험수가도 높아지는 단점이 있다.

상가의 경우는 강남역의 경우 작은 상가조차도 투자금액이 20-30억이 넘어서 일반 소시민은 엄두도 못낸다. 또한 상가가 비어있는 경우 관리비나 공과금을 주인이 내야해서 경기에 민감한 경우 공실로 있는 경우는 수익률이 현저히 떨어지고 오히려 비용이 발생하며 오피스텔과 마찬가지로 세테크에서 결코 유리하지 않다.

아파트의 경우도 과거 분당이나 용인에 계약금만 걸면 2-3억의 수익을 보던 시대는 지나간지 오래다. 실수요자를 목적으로 제대로 된 집을 하나 가지고 있자는 것이 요즘 추세이며 투자로는 역세권의 소형아파트를 사는 것이 안정적인 투자법이다. 이는 아파트역시 역세권토지가의 상승에 있다.

역세권을 중심으로 편의시설과 상가가 자리잡으면서 인프라가 구축되기때문이뎌, 요세 가구수가 1-2인 나홀로족이 많아지면서 공실이 우려없기 때문이다. 주상복합의 대명사인 타워팰리스도 현재는 경매에서도 수차례 유찰되는등 투자상품으로는 외면받은지 오래다.

그러나 토지의 경우는 개발이나 호재지역을 잘 따져보고 투자를 하면 아파트나 주택보다도 훨씬 나은 수익을 기대할 수 있다. 주택, 상가등 임대건물은 지속적인공급이 가능하지만 토지 그중에서 역세권 토지는 그 특성상 공급이 극히 제한되어있으므로 희소가치와 고부가 가치면에서 단연 월등하다하겠다.

최근 설문조사에 따르면 건설사 CEO들의 여윳돈 투자 1순위가 40%로 토지로 나타났다. 또한 강남 대치동과 압구정동 증권사 PB 46명의 전문가들 역시 향후 10년간 투자는 개발되는 지역 토지를 눈여겨보라고 말한다.

역세권 토지에서 가장 중요한 것은 역사와의 거리이다. 역에서 얼마나 근접해있느냐에 따라 투자가치가 달라지기 때문이다. 아무리 계획관리지역일지라도 몇km이상 떨어져 있다면 지가 상승율이 직접역세권에 비해 다소 떨어질 수밖에 없다. 물론 장기간 보유 시 개발될 수도, 상승할 수도 있겠지만 상대적이다.

일반전철역사의 경우는 대개 500m이내는 직접역세권으로 지자체에서 개발하는것이 보통이며 2km내외로는 주거지로 아파트등 민자택지개발이 이루어지는 경우가 다수이다. 하지만 KTX역세권은 대부분이 정부에서 주관하여 수용 개발하는 경우가 많다. 오송역, 천안아산역이 그 예이다.

수용개발이냐 환지개발이냐의 여부에따라 투자가치는 확연히 달라진다.

요즘 착공되고 착공이 계획되는 전철이나 고속철역세권은 거의가 농지와 하천을 끼고있는 시외곽으로 들어오는게 일반적인데, 도심은 수용가가 비싸기 때문에 상대적으로 저렴한 외곽지역의 농지로 들어오는게 일반적이다. 그렇다보니 역에서 가까운 곳은 대부분 전, 답등 절대농지가 대다수이다.

여기서 염두해둘것은 일반적으로 절대농지는 농사를 짓는 목적의 농지이므로 일반투자자들이 절대 사면 안되는 땅이다. 하지만 역이 들어서고 개발계획이 확정된 역세권지역의 절대농지는 개발유무를 확인 후 이상이 없으면 반드시 사야하는 땅이다.

개발이 되면 농림지에서 상업, 주거용도로 전환되기 때문이다. 즉 도시화가 되는 시가화예정용지로 바뀌게 된다. 이러한 현상은 최근 보존지역으로 묶여 있다가 최근 개발이 시작되는 여주, 이천시에서 전철역사가 들어오는 곳에 나타나는 현상이다. 물론 주거, 상업지로 고시된 후 투자하는 것은 이미 호가가 반영된 후이기 때문에 투자타이밍으로는 늦다.

투자는 항상 저평가일때 진행하는 것이다.

그러나 어느 위치의 어느 땅이 용도변경이나 개발이 될지 모르므로 반드시 1km내의 토지를 매입해야 안정권이다.

역세권은 완공전후로 1차 시가화예정용지로 지정 후 도시화가 진행되면서 향후 2차, 3차로 개발을 넓혀간다. 그러므로 거리가 1km∼2Km권이라도 장기적인 안목에선 상승여력을 기대할 수 있다.

일반토지와 역세권토지의 차이는 용도와 거리의 차이다. 다만 주의할 점은 역세권투자일때는 임야보다는 농지위주로 투자해야한다.

역세권개발 철도사업은 정부에서 저탄소 녹색성장을 모토로 환경을 중요시하는 국가사업이기 때문에 농지개발은 완화하는 입장이나 임야는 오히려 개발을 엄격히 제한하는 추세다. 도시화가되면서 근린공원이나 녹지를 조성해야하기 때문에 임야는 초입부분을 제외하고는 대개 개발이 힘들다.

역세권투자도 사람들의 왕래가 적은 간이역사나 화물역주변 등, 인구유입이 안되고 오히려 줄어든 지역은 피애햐한다.

역세권투자로 성공할 수 있는 요건은 개발로 인한 용도변경외에도 향후 인구유입과 유동성이 반드시 진행해야한다. 인구유입의 판단기준은 그지역에 대규모산업단지가 들어선다거나 택지개발등이 진행되는 상황등으로 짐작할수 있다. 인구증가는 부동산시세에 가장 막대한 영향을 주는요인이다. 이것은 모든 부동산부가가치의 근본이다.

역세권 투자 핵심은 역사 근접거리! 그것만 알면 역세권 토지 투자는 80% 성공이다. 신설역세권 주변 토지같은 경우 이미 개발지역 형성으로 투자의 꽃이 되어가고 있다.

여주, 부발, 능서, 가평, 광주(복선전철)등 신설 역사로 초기에 투자하여 성공한 투자자들이 많다.

향후 10년간 지금 철도량의 2배로 늘려 전국을 90분 이내 생활권으로 하는 계획이 발표되었다. 2011년 예산에서도 사회간접자본(SOC)중에서 이미 선진국 대열에 오른 고속도로사업중 신설도로계획은 전혀 없는 반면, 국제적으로도 저탄소운동의 일환으로도 철도예산은 매년 증가할 전망이다.

 100년 이상의 철도역사가 있는 우리나라는 생활의 중심인 역세권의 영향을 많이 받는 나라로 역세권 개발지는 토지의 노른자 땅이라 할 수 있다.

<역세권토지투자설명회>
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