부동산 시장에 마이너스 프리미엄이 터지고 있다. 주택보급율이 높은 과잉공급 지역, 수도권 변두리 도농지역, 인천처럼 신도시만 10곳이 넘는 지역, 전국에서 다주택자가 가장 많았던 수원지역, 하늘아래 천당인 분당과 수지맞는 용인시 수지 등 1순위 대박 단지들조차 찬 바람이다. 입주는 많은데 입주 할 사람이 없기에 값은 떨어지고, 들어와 살 사람은 없고, 시세가 분양가보다도 낮은 마이너스 프리미엄 공포가 수도권 지역으로 확산되고, 프레미엄 보장 아파트 계약단지 1곳도 프리미엄이 붙기는 커년 분양가 이하단지로 변질되어 이들 건설사들 8%이상의 자금마련도 힘들 정도의 최근 수년간 건설사의 현주소다.경매와 통채로 매각하는 분양아파트,금리상승은 경매로 주택이 내 몰리고 있다.

미분양 아파트는 평형에 대한 선택으로 고민하는 사람들이 흔했으나 최근 3년간은 투자를 아는 사람들에게는 미분양 아파트는 미분양 아파트일 뿐이었다. 미분양아파트는 계약금 5%나,중도금 무이자,입주시 프리미엄 보장,2-3%에 달하는 광고비에 얼치기 전문가들 동원해 건설사의 먹이 사슬이 된 계약자들이 신용불량자 위기에 처해있다. 중도금 무이자 융자 못낼시 중간 해지시 15%내외 과징금으로 신용불량자 되기 일쑤다. 분양가가 높다거나 기존 대도시서 가깝지 않다거나,인구 유입도시가 아닌 공동화 현상이 뚜렷한 도시들의 아파트들이 미분양이 많다. 미분양은 특혜가 많고, 통장이 필요없지만 그만한 이유가 있기에 계약시 전문가 지도가 필수적이었다. 전문가 진단비 몇만원인데 계약후 분양가의 15%남짖 토해 낼 경우 3억의 분양가는 5천만원 내외의 돈이다.

용인 파주 안성 인천 등 수도권 입주예정 물량은 1만여가구며, 집이 남아도는 지역에 청약 열풍지 인천 청라지구는 해외 투기자금과 유동자금이 침투해 투기을 조작했으나 청약자 상당수가 몰랐으며,알고도 당한 청라지구다. 청라지구는 9개 단지 5,600여가구가 전매제한에서 풀리며 분양권이 쏟아지나 분양시 열기는 없으며, 분양권은 프리미엄 사라지고,미계약과 해지의 배수진을 친 계약자들이 널려있다. 전매제한이 풀린 아파트도 대부분 분양가보다 3천만원 이상 낮다.수원 용인 안성 남양주에도 마이너스 프리미엄이 늘고 있다. 중대형 주택일수록 하락세는 더 크며,2010년 5월 입주예정인 수원 영통구 매탄동 매탄e-편한세상은시세가 분양가보다 2,000만원씩 낮으며, 수원 장안구의 임광도 역시 웃돈없이 5,000만원 떨어졌다. 안성시 공도읍 KCC스위첸도 분양가보다 2천만원 싼 매물이 있지만 찾는 사람이 없다. 남양주 별내지구 분양권도 분양가보다 3천만원 떨어진 채 시세다.이들 지역 대부분 특별분양 프랭카드는 기본이다.

발코니 확장금이나 옵션 추가비용없이 가격면에서 유리했지만 소비자들은 외면한 것은 여건이 좋은 곳의 아파트도 이러한데 수도권 대도시 아닌 곳의 분양은 더더욱 지방 못지 않게 침체가 심하다.청약통장이 필요없고 계약금 20-30% 인하는 물론 중도금 무이자 혜택까지 주어지지만 싼게 비지떡이 될 가능성이높다는 것은 주택보급율이 115%나 된다는 것이며, 미분양 물량이 줄지 안고, 수요에 비해 주택이 넘쳐난다는 것이며,주택을 2018년까지 500만가구을 지어 1천3백만명의 인구가 입주할수 있으나 인구 증가는 정체 상태라는 것이 더 큰 문제다. 전세임대주택, 다가구 임대주택,1-2인용 서민용 주택도 10년간 150만 가구 짖고,보금자리 주택도 짖는다. 미분양 지역은 싼 만큼 신도시가 입주하면 후광효과도 없으며, 주택이남아돈다는게 문제며, 미분양이 갈수록 수도권까지 늘어 건설사들이 대단지 아파트 부지도 매도하고 싶으며, 5백가구 이하 소단지 아파트 부지는 쳐다보지도 않고 있다.

신도시와 택지개발지구서도 미분양이 늘고 입주시 밤에도 불꺼진 집들로 전설의 고향에 나오는 아파트가 된지 오래다. 지방은 미분양이 급증하고 있는 상태에서도 아파트 분양가 상승은 부동산 시장 침체에도 불구, 분양가 고공행진이 멈추지 않고 있는 것은 건설사들이 높은 분양가가 시장서 선호받는다는 그릇된 생각에서 출발했다. 미분양 아파트는 대체로 분양가가 주변 시세에 비해 너무 높으며, 주택보급율이 너무 높아 내집마련할 사람이 드믄 지역이다. 공급과잉지역이 대부분이다. 대출 금액을 제한하는 총부채상환비율 규제도 적용받지 않는다. 거래 중단과 집값 하락, 미분양 증가가 이어지고 있는 상황에서 빚을 내서 집을 살 것으로 기대하기는 어렵다.

수도권 최대 미분양지 용인은 신규 분양업체들의 분양가 할인 마케팅까지 나서면서 기존 분양권 시장의 하락세를 부추기고 있다. 수지자이2차 분양권은 분양가보다 3,000만원 정도 낮은 시세가 형성됐고, 대형 가구는 4,000만원 넘게 빠지기도, 래미안 동천 아파트 대형의 경우 분양가보다 1억원 넘게 내린 헐값 분양권도 나오고 있다.시장 심리 위축으로 주택 구매력감소와 더 떨어질 것이란 예측과 버블논쟁,보금자리주택공급이 실수요자들의 구입시기조차 늦추고 있다.건설사들이 고가분양으로 마이너스 프리미엄 자초했다. 자금난에 쫓긴 건설사들이 분양가 할인의 특별 분양이 분양가를 낮추고,마이너스 프리미엄 자초했다. 마이너스 프리미엄은 미입주와 계약해지, 입주거부다.이자후불제나 중도금 무이자 혜택을 주는 곳이 많아 입주에 차질을 빚을 경우 자금회전이 안돼 유동성에 직격탄을 맞을 수도 있다. 현 마이너스 프리미엄은 입주를 앞두고 건설사와 계약자간 소송이 빚어지거나 계약해지 요구와 입주거부가 일어나는 곳은 마이너스 프리미엄 단지다.

지방미분양아파트를 비축용 임대주택로 매입하는 방안이, 비축용 임대주택은 지방의 미분양주택 매입이다.지방은 주택보급율이 120%가 대부분 넘어서 주택에 대한 투기가 나타날 가능성은 없이 미분양 아파트 소화가 급선무며,국토의 균형개발과 지방화 시대에 앞장서야 함에도 수도권과 권력자의 이기주의에 지방은 황폐화되고 있다. 3%정도에서만 투기가 나타나지 97%는 주택 투기는 사라진상태다. 지역적 테마적으로 투자만 있지투기는 사라졌다. 미분양 아파트 물량이 계속 늘어나고 중소 건설업체가 도산 등 부동산시장의 침체가 계속되고 있어 미분양 아파트을 비축용 임대 아파트로 전환이다. 입주 시점에도 분양 물량이 남아있다.공급과잉으로 분양률이 30%에도 미치지 못하고, 입주 시점에도 미분양이 남아있는 사례가 속출하고 있다. 고분양가 논란에 공급 물량과다이나 정부는 뒷짐지고 있다

부동산 투자의 성공 비결은 결코 어렵지많은 않다.   투자의 기본을 바탕으로 성실히 공부 연구 노력하면    알수있는 것이다. 누가무어라해도 1순위지역은 인구유입이 많이 예상,집중이 되는 지역에  투자하는것이다. (이런지역은 분명히 많은 개발호재 이슈가있다.)     굳이 서울,수도권에만 투자하지말고 지방도 눈여겨 보아야할 지역이 의외로 있다.    정권이 수십번 바뀌어도 정책상 계속 진행될 수 밖에 없는 지역이 분명히 있다는 것을 명심하시고 자본금에 따라 단기 중기 장기 계획을 면밀히 분석하여 너무 무리하지 않는 범위내에서 투자하시는 것이 성공의 비결이다.     투자에는 몇가지 방법이 있지만 특히 부동산 투자는 안전하게 돈을 많이 벌수 있는  크나큰 장점이 있다.