부동산은 흐름이다. 흐름을 잘타면 돈도 벌수 있지만 흐름 잘못 탄다면 고평가 된 부동산 구입이 십상이다. 흐름만치 중요한게 없다.아파트 가격이 정확히 알수 없을 정도로 가격차가 커지고 있는 것은 집이 남아도는 시기 호가가 10%이상 낮은 매물이 등장했기 때문이다. 호가가 낮아져도 거래가 없어 호가는 더 낮아져야 매도가 되지만 더 호가가 낮은 매물은 나오지 않고 눈치작전만이 강남권 이외 지역서 1년이상 중대형 평형에서 중지되고 있다. 값이 비싼지, 싼지 알아보러 오는 사람도, 거래되는 주택이 없다. 서울 강남 재건축 아파트 가격이 2010년초 잠시 강세를 보인 후 강남권뿐만 아니라 수도권 주택시장이 침체기다. 가계수입2 년간 감소와 기존의 대출자 대출액 증가로 집살 돈이 대부분 가정에 말라있다. 일부 가구들만 보금자리 주택에 사전에약하고 있으며,보금자리 예약자들도 자금이 별로 없는 상태서 사전예약 하기에 계약할지가 의문이다.

공동주택이 도시에서 80%가 넘어 똥값이 될 가능성이 높으며,서민들의 보금자리로 전락 할 시기가 다가오고 있다. 부동산 시장의 대세 하락세며 ,다주택자들은 지금 뛰어내리지 않으면 엄청난 고통을 겪게 될 것이며, 막차탈가능성이 더 높다.2012년 이후 집을 더 싸게 살 기회가 올 것이며, 집을 사려는 사람은 느긋하게 2015년 전후까지 기다리면 되며,보금자리주택,한강조망권,강남권 대단지,위례신도시 아니면 청약에 도전 할 만한 곳이 2015년까지 20곳도 되지 않을 것이다.

전문가 전망만 믿고 재테크 한다면 낭패를봤을 가능성이 크다. 집값 전문기관들의 전망이 보기 좋게 빗나가는 데는 각종 변수가 쏟아지면서 예측이 쉽지 않기 때문이라 하나 분명한 것은 그들 연구소나 기관에 전문가는 1-2명도 없었다는 것이다.경제 전망은 데이터 등을 참고로 전망하기 때문에 100% 신뢰하기는 힘들지만, 워낙 차이가커다소 민망한 게 사실이며,시장 변화를 정확히 예측하는것 자체가 불가능하기 때문에 수요자들은 전망을 맹신하지말고 오히려 전망의 근거를 꼼꼼히 해석해 보는 자세가 필요하며, 아예 전망이나 예측보다는 시장의 흐름을 타는투자였어야 했다. 모든 결정은 매도자나 매수자 스스로 하는것이다. 책임도 스스로 진다. 단 부동산 전문홈피다운홈피로 부동산 재테크 전략 수립하여야 할 것이다.연구소 전망자들 해외 30개국 이상 다니면서 연구했다면 우리나라 부동산 전망 해외 선진국 부동산 과거,현재,미래에 대한 예측으로 판단해 예측했지 주먹구구식으로 예측해 지난7년간 한번이라도 맞추었을 것이다.

재건축 아파트를 살 사람은 대지지분 165m2이상의 뉴타운이나 재개발지역을 구입하며,아파트 보다는 단독주택으로,1가구 2주택자들은 주택 매도후 토지을 구입했으나 중산층이하 사람들은 매도하지 못한체 투자수익 시기을 실기했다.중산층이하 사람들의 한계다. 집이 남아도는 시기에 융자까지 끼고서 집 살 사람은 없어졌고,중산층이하 사람들이나 내집마련 소유욕이며, 거래시장은 침체 상당기간 이어질 것이며,보금자리 주택 사전에약만이 2012년까지 이어질 것이다. 서울만이 아니라 전국적으로 아파트값은 약 보합세로 들어섰고, 강남불패지역의 재건축 아파트도 1억까지 가격이 내렸으나 더 내리기만을 기다리고 있거나 투자성 없는 재건축 아파트 살 사람은 시간이 갈수록 멀어지고 있다.재건축 아파트 대지지분도 별로인데 구입 할 사람은 없을 것이며, 구입하려 한다면 호랑이 굴에 먹잇감이 되려 들어가는 것이 될 것이다. 강남 재건축 아파트는 내리고 있으며,당분간이 아닌 상당기간 약보합세가 이어질 것이며,용적율 300%이상 결정되지 않을 경우 추가부담금만 2-4억이 될 것이므로 입주는 불가능하다.

재테크는 이익을 목적으로 안전과 이익 및 원금의 보장을 전제로 어떤 자산에 금전을 투입하는 것이다.실수요자가수익성 있는 자산에 이용과 관리를 하면서 정당한 이익을 창출하면서 부동산 시장의 원리에 의해 일정한 기간동안생활고를 해결하는 것이며,노후 대책용이 될 것이다. 투기와는 역배열 상태의 몸조심 투자다. 사업상의 위험과 법률적 문제점. 인프레. 수익률(기대 수익. 요구 이익. 실현이익)도 점검해야 한다. 부동산 투자는 투자의 안전성과수익이 확실한가. 원금의 환금성. 자산의 증대. 관리 문제. 이익의 재투자. 그리고 투자 물건의 소유에 대한 불확실성에 안전함의 신임이다. 투자라도 경기 변동에 의해 좌우 될 수 있다

경기 부진시 잠재적 매도자들이 부르는 호가일 뿐이며, 매도시는 20% 정도는 싸게 내 놔야 팔리며,투기수요를 부추기면서 집값을 떠받치고 있지만 가계소득 대비 집값이 너무 높은 상황이라 하락 할 가능성이 더 크다. 수요가몰리는 강남 재건축은 더 오를 수 있으나 대부분 대출을 끼고 집을 샀기 때문에 집값이 오르면 좋지만 하락 할 가능성도 높은 것은 위례신도시와 보금자리 주택지 대량개발과 공급물량디다. 경제불황으로 집을 살 여력이 없다는데부동산 공급 물량이 쏟아지고 있는 가운데 미분양이 넘쳐나고 있고 인구 고령화로 경제활동인구가 급격히 줄어드는데다 가계부채 증가,보금자리 주택 싸게 공급과 주택보급율 115%이상은 상승보다는 하락에 무게를 두어야 할 것이며,상승 할 것이란 전문가가 있다면 얼치기 전문가이며,투기자본에 의해 매년 1-2회 3%지역서 3%부동산만이 호가가 높아질 것이다.

저점에 부동산 투자를 하였다면 손해는 크게 보지 않지만, 정점에 투자했다면 막차를 타는꼴이 될 수 있다. 부동산경기도 회복기 호경기 후퇴기 불경기의 늪이있으며, 경기 변동이다. 경기란 좋은 뉴스가 있으면 호경기고, 나쁜 뉴스만 나오면 불경기다. 부동산 경기는 일반 경기와는 다르게 주기가 굉장히 긴 17-20년이다. 선진국일수록 부동산 가격은 오르지 않으며, 변동도 심하지 않지만 한국인이 100명이상 모여사는 나라의 지역에 부동산 투기없는 나라가 없을 정도로 한국인의 부동산에 대한 애착심과 투기열은 대단했다. 개발도상국은 부동산 가격이 널뛰기 하며,주기도 짧다. 그 기간은 2년-5년 미만에 그친다. 부동산 투자시 누구에게나 호경기만을 원한다.

부동산 재테크는 확실한 수익이 날 수 있는 부동산에 투자해야 하며, 투자을 해야지 투기을 하다가는 전 재산을 송두리째 날리는 경우가 허다하다. 제테크는 토지,건물,빌딩,상가,아파트 다양한 종류가 있지만 단기적인 투자는 아파트가 좋았으나 주택보급율이 115%가 넘는 시점부터는 아파트투자는 금물이며,거주의 공간이어야 한다. 개발가능한 테마부동산에 투자하여야 한다. 장기적 투자는 토지가 좋다. 부동산은 은행예금 보다 수익을 낼 수 있으며,증권보다는 안전한 투자 대상인 제테크다. 부동산은 절대적으로 예금이나,주식 또는 채권보다는 더 안전하다. 제테크시부동산의 종류와 지역적인 투자 및 개발가능한 지역에서의 투자가 더 많은 수익을 낼 수 있다. 부동산은 돈이모이는 곳에 투자해야 투자수익이 높다. 여론이 주도하면 고점 매수가 되기 쉽다. 경기가 나빠 대부분의 공장이 멈춘 상태서 공장지에 투자한다면 자살 행위와도 같은 결과 초래할 염려가 있다.

부동산은 선 투자해야 하며,선 투자한 부동산 투기꾼들에게 매도할 정도의 투자 실력 갖추어야 한다.투기꾼들이자신의 일거일투을 유심히 볼 정도의 실력을 쌓아야 진정한 전문가가 되어야 한다. 그 정도의 실력을 갖추기는 어려워도 내재산 스스로 지킬 정도의 실력은 갖추어야 하며, 아파트 구입시 대지지분 년도수 단지크기 주위환경 확인후 현제의 투자가치 정도는 분석가능해야 한다. 도시 이외의 지방 토지는 매수인에,매도인에 따라 가격 차이가 많이나 그 지역에 사는 사람들 여러명에게 가격 조사을 철저히 하여야 한다. 자기 돈 3억원에 은행 대출 2억원을 끌어들여 5억원짜리 집을 산다면 물가 상승률 4%, 은행 이자 6%를 반영시 3년 취등록세와 재산세, 중개수수료, 이사비용 등을 포함하면 기회비용이 1억원에 이른다. 실제로 살 사람은 없는데 오른다, 오른다 하니 팔려고 하는 사람들이 호가를 올려놓는 바람에 거래가 안 일어난다.

송파구 잠실주공 5단지에선 7000만원 이상 떨어진 물건이 나오기 시작했고, 안전진단 통과라는 호재가 있었던 대치동 은마아파트도 호가가 떨어졌다. 집값은 하향 안정세를 보이고는 있지만, 폭락세를 보이지는 않을 것이다.집값이 하락세는 실물경기가 미회복, 미분양 증가,주택보급율 115%이상,보금자리주택 공급, 가계부채 증가,고금리 전환 등이다.무주택자들이 보금자리주택만 바라보고 있어 신규 분양이든 기존 주택이든 주택수요자가 없다.실물경기가 회복돼 집값 상승에 대한 기대감으로 회복세로 전환할 수는 있겠지만, 회복세 정도에 그친다는 것은 주택보급율이 선진국 수준에 이르렀다는 것이다. 50만가구 이상 공급 정책은 30만가구 이상 더 공급할 필요가 없어졌으며, 주택 시장의 블루칩이었던 대형 주택이 현정부 2년동안 중산층 몰락으로 비관적이다.대형 주택은 수요가 없고 하락폭이 크지만, 갈수록 대형 아파트는 매물이 늘어 가격이 더 내려갈 것이다.대출규제가 풀린다 하여도 가계수입 감소로 융자을 받아 집살 사람은 날이 갈수록 사라지고 있다.

분양가를 산정할 때 광고비를 1~2% 정도 산정한다.미분양 물량이 늘고 숨겨 둔 미분양 아파트가 갈수록 늘고 있지만 아파트 공급은 꾸준하며,공급물량에 단 5명이하 청약하는 단지가 지난 1년간 60곳이 넘었으며, 아파트 공사 중단한 단지만 250곳이 육박 할 정도다.공급과잉 상태에서 정부가 집값을 떠받치고 있는데다 예정된 분양물량을모두 더하면 2015년에는 118%이상의 공급과잉이 될 전망이다. 주택보급률이 115%에 이르는데 전국적으로 그린벨트 해제 해 보금자리 주택 공급하고 있어 거품 붕괴를 막을 수 없다.

청약 풍경은 잇따르는 한국식 부동산 버블경고 시장이다. 구입할 시기에 호가낮은 매물도 구입하지 않으며, 매수자우위 시장서 호가 낮은 매물 구입하지 않는게 서민들의,비전문가들의 부동산 시장이다.집값 급등으로 집 없는사람들의 불안이 커지던 상황에서 광풍이 급랭해 버려 그 때 집을 샀으면, 혹은 분양 받은 집을 덜컥 계약했으면낭패였겠다는 생각을 하는 사람들이 적지 않다. 투자해야 할 지역 투자, 투자하지 않아야 할 지역투자, 2012년주택시장의 대전환이 필요한 시점을 대비한 투자공부 했다면 누는 범하지 않는다. 재테크란 꾸준한 노력으로 타인보다더많은 수익을 내는 것이다.시장이 너무 한쪽으로만 쏠릴 때 정부는 부작용을 줄이기 위해 국민들에게 신중하게판단하라는 메시지를 전달할 필요가 있지만 부동산에 관한 한 정부의 메시지는 오히려 반발만 사고 있는데,정부는주택값은 물가상승률만치의 값만 올린다 했지만 지역에 따라 오른 부동산, 거래중단,미분양 증가만이 있다.

부동산시장이 꼭지점에 도달했어도, 버블의 경고시도 오히려 주택값은 급등했으나 2010년부터는 호가가 낮을시매수하는 것이다. 재테크 비결이다. 더 하락하기만을 기다리는 사람은 가난뱅이들이다. 투자시기에 투자하고,투자할부동산에 투자하는 것이다. 부동자금 1000조원은 실체가 없으며 요구불 예금과 수시 입출식 저축성예금, 머니마켓펀드 등 단기 수신자금은 실제로 단기 수신자금은 일상적 거래에 필요한 지급·결제를 위한 자금이지 투자성 자금이고, 부동산 시장에 투입되는 자금은 금융기관 대출이다.부동산 전문가들이나 연수소,언론은 부동산 선동하지만 투기바람이 조금만 불면 집값이 언제든지 과거처럼 급등할 수 있다는 인식은 환상이다. 부동산 시장 흐름 읽지 못하면 엉터리 정보에 한순간의 선택으로 10년 안에 패가망신을 초래할 수 있다. 건설사의 과장광고 언론이 대신해 주는 광고가 태반이다.현장답사,전문가 다운 전문가 만나고,국책개발호재및 많은 인구유입이예상, 진행되는지역, 주택이 부족한 지역,가격거품이없고 저평가된지역에 투자해야한다. 분명 지금도 틈새 시장은 있다. 

     p.s  욕지미래  선찰이연 이란말을 기억하세요......