강남 재건축 단지들의 호가가 2009년초 크게 올랐지만 강남 재건축시장에서 거래 활성화와 매가상승이나 호가마져 상승이 지속되기 까지는 변수가 많아 하반기로 갈수록 하락 조짐을 보이고 있다.강남권 일부 저층 재건축 아파트를 중심으로 급매물이 등장하는 등 서울 및 수도권 아파트값 하락세가 이어지고 있다. 재건축 아파트 하락시 신도시 아파트도 하락하며,수도권도 하락한다.강남권 재건축 아파트는 대부분 고위직들의 아파트며,투기세력을 유입시켜 치고 빠지기식 아파트로 전락한지는 현대통령의 서울시장때 부터였으며,20년도 아니된 아파트 재건축시킨 장본인이다.콘크리트의 수명은 103년에서 110년인데도 한국의 건설사들은 부실공사로 20년도 아니된 건물 망가지게 만든 한국 역사상 가장 파렴치범들의 건설사들이다.과거에는 건축에 대한 이해부족으로 건물의 수명이 단축되었다지만 21세기 첨단시대에도 15년 지나면 리모델링하는 건설사는 모조리 퇴출시켜야 할 것이다.

호가 상승은 매수세가 뒷받침되지 않아 한계가 있을 수밖에 없고 재건축 규제완화없는 상태서는 반짝 상승에그칠 가능성이 높다. 강남 재건축 호가 상승이 조정을 받을 가능성이 높으며, 용적율을 350%이상 높히지 않을 경우 현재의 강남권 재건축 아파트는 30%내외 고평가 되어 있다. 부동산정책이 도심재개발사업에 우선순위를 두고 있는 것은 물론 재건축에 대해서는 집값 폭등을 우려해 섣부르게 규제완화 카드를 사용하지는 않아 재건축에 대한 기대감이 무뎌지면서 하향 안정세를 보일 가능성이 높다.

재건축아파트라면 무조건 좋은게 아니다. 가능한 15-20년 사이 리모델링 바람이 불고 25년 전후 재건축 바람이 불지 않을때 구입해 30년 전후 재건축 바람이 불때 1차 매도하고,다른 지역을 구입하는 요령이 선결 관건이다.

1;분양가가 높아야 투자성이 높고
2;토지 가격이 높아야 건축비가 덜 들 것이며,
3;층수가 낮을수록 대지지분이 많으며,
4;대지지분이 많아야 무상평수가 늘어난다
5;대지면적에 비해 세대수가 적을수록 좋다
6;큰 평형이 많을수록 대지지분이 많다
7;기반 시설이 갖추어져 있으면 개발 이익이 많이 난다
8;고지대는 피해야 좋다
9;접근도로가 넓을수록 개발 비용이 적게 든다
10;단지 최소 대지 면적이 33000m² 이상이 좋다
11;지명도 높은 건설사 선택도 중요하다

재건축을 통해 가구 수를 늘릴 수는 있지만 새로 짓는 가구 수를 소형평형 의무비율(2대4대4=전용면적 60㎡이하 20% 이상, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 40% 이상, 85㎡ 초과 40% 이하)로 지어야 한다. 법원 판례에 따라 대규모소유주라고 해서 반드시 큰 면적을 배정받을 수 없다.용적률 완화는 주택이 남아돌수록 더욱 높아질 것이며,소형주택 의무비율이 높을수록 높아질 것이며, 재건축규제가 풀리지 않는 상태서의 재건축 수익률이 개선되지않을 것이다. 재건축 아파트는 중복 규제로 재건축수익률이 마이너스에 가까워 용적률이 완화되면 손해를보지 않고 사업을 추진할 수 있는 손익분기점 수준으로수익률이 개선될 수 없어 재건축 투자로 이익을 볼 만한 곳이 많지 않다. 큰 폭의 시세차익을 노리는 투자수요보다 실수요자 위주로 접근하는 것이다. 재건축 단지들은 규제완화에 대한 기대감으로 호가가 상승세를 보였던 2005년 이전의 투자성은 기대하기 힘들 정도로 고평가 되어 있다. 

재건축 아파트란 기존의 아파트가 노후해서 유지비가 많이 들거나, 붕괴의 위험이 있는 것을 헐어 새로 지을 아파트로 투자방법은 기존 아파트 중 노후하고 낡은 아파트를 사서 새로 지을 아파트 확보다. 재건축아파트 투자의 최대 매력포인트는 뭐니뭐니해도 요지의 땅에 대형아파트를 장만할 수 있어 서울에서 대형아파트를 분양 받기는 하늘의 별따기 만큼 어렵다. 아파트의 일반 분양분은 입지 위치가 별로 좋지 않다. 서울에서 괜찮은 주거 지역에 위치한 대형 아파트를 장만할 수 있는 유일한 방법은 바로 재건축 아파트 투자라고 해도 과언이 아니다 . 아파트가 재건축되면 여러 가지 좋은 점이 많아 노후 아파트가 새 아파트로 바뀌고 평수도 늘어나며, 저층아파트가 고층아파트로 변모하며 생활환경도 좋아진다.

시공사를 선정하려는 재개발. 재건축 사업장이 급증하면서 조합원 총회가 예정된 수도권 사업장만 4곳이며, 2009년 말까지 17곳에서 시공사 선정 총회가 열려 전략지역을 중심으로 영업력을 강화하고 있으며, 수도권 재개발·재건축 사업장은 인천 석남2,·산곡6구역, 서울 장위5구역, 경기 용인8구역 등 4개 구역이, 인천 석남2구역은 대우건설+벽산건설 컨소시엄, 금호산업, 한화건설 등이 입찰에, 인천 산곡6구역은 GS건설+현대건설+코오롱건설 컨소시엄과 대림산업+한화건설+쌍용건설 컨소시엄이, 장위5구역은 삼성물산, 대우건설, 대림산업이, 용인8구역은 GS건설, 대림산업, 대우건설이 입찰에 참여했다.서울의 경우 상계6·미아4·신월곡1·장위9·상계5·장위10·길음4·가재울6·홍은13구역 재개발과 면목5·태릉현대 재건축 등 11곳이다.

수도권 전역으로 확대된 총부채상환비율 대출규제로 강남 재건축의 경우 두달 사이에 최고 1억5,000만원 가까이 하락했다면 30%내외 고평가 되었다는 것이 100%이며,앞으로도 이정도는 더 하락해야 투자성이 있다는 것이 확인됐으며,고위직과 투기꾼들에 의한 가격이었슴이 드러났다. 송파구 재건축 아파트가 가장 큰 폭의 하락세로 13억원을 호가하던 잠실 주공5단지 112㎡는 최근 11억500만원에,강동구 둔촌주공1단지 59㎡는 최근 6억3000만원에 거래돼 두달 전보다 8000만원이 하락세가 더 지속될 가능성이 높다. 조그마한 규제에도 강남권의 재건축 아파트는 시장에 부정적인 신호를 주면서 매수자들의 심리적 부담이 커지고 있어, 상승세를 유도할 만한 변화도 감지되지 않고 있다.
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