부동산은 하락시도 오르는 경우,상승시도 내리는 경우 있으며, 마냥 하락하거나 상승하지 않는다. 부동산은 투자시기,투자흐름을 잘 타야 투자수익 더 낼 수 있다. 200-2008년 가격하락이 컷던 강남, 송파구 집값이 2009년 상승으로 버블세븐 지역 아파트 시가총액이 늘어났으나 하반기로 갈수록 약세다. 전국의 3%이외의 부동산과 지역서 집값이 떨어지면서 소비자들의 주택구매심리가 높아져야 함에도 구매자는 사라졌다. 수도권, 지방광역시와 지방중소도시도 주택체감, 주택매수, 주택매도, 주택전망이 비관적이며, 2012년 전후,2015년 전후를 경제전략전문가의 예측데로 집을 마련 할 시기를 긍정적으로 보고있다.
집값 바닥론에 대한 기대감으로 바닥을 기던 버블세븐 지역이 2009년 초중반까지 부동산이 서서히 고개를 들기 시작했으나 년말로 갈수록 약세장으로 돌아섰으며, 구매력이 없어진 상태인 것은 보금자리 주택이 주위 시세보다 30-50%싸게 공급하기에 내집마련 할 필요가 없어졌으며, 정부는 보금자리 주택을 2012년까지 공급한다고 했으니 공급이 늘수록 강남권서 부터 주택값이 하락해 전국적 하락기로 시간이 갈수록 법위가 넓혀 질 것이다.개발 호재에 힘입어 재건축 단지에서 시작된 반등세는 2-3개월을 버티지 못하고 상승과 하락을 반복하고 있다. 버블세븐 아파트 값이 2009년 초 오른 이유는 강남ㆍ송파구는 한강변 초고층 재건축 허용과 같은 굵직한 개발 호재에 따른 것이며, 목동과 용인 분당 등 나머지 지역들은 그동안 매수 타이밍을 기다리던 대기 수요자들이 급매물을 사들이면서 저가 물건의 소진에 따른 호가 상승 여지가 생겼으나 경기 부진으로 다시 하락했다.
집값에 가장 민감한 버블세븐을 중심으로 집값 바닥론이 아닌 보금자리 주택 과잉공급으로 집값 하락이 가시화함에 따라 정부의 부동산 추가 규제 완화 방침에 대한 신중론도 제기다.시장 불안을 부추기는 잘못된 시그널을 줄 수도 있다.예상 밖의 가격 하락을 겪은 것을 감안하면 추가하락 가능성이 없지 않다. 장기적으로 부동산시장을 수요와 공급의 측면에서 해석 할 경우 강북 지역 아파트가격이 추가 하락 할 가능성이 다분하다.투자수요로 가격을 유지하는 강남 지역과 달리 강북 지역은 두터운 실수요층으로 유지되고 있다. 강남구의 자가비율은 38%에 불과하지만, 노원구의 자가비율은 57% 정도로 실수요층 중심의 시장을 이루고 있다.투자심리가 회복될 경우 강북 지역도현재의 시세수준에서 약간 밀려난 가격에서 유지할 것이다. 건설사들은 2009년 분양가의 2-3%을 투입해 과대 분양광고을 냈으나 서울 강남권 부동산만 상승했으며, 2009년 아파트 분양의 경우 100%계약된 곳이 없었으며,계약율이 높았다면 50만가구 공급이 32만가구 공급에도 미치지 못할 이유가 없었으며,년말에는 32만 가구 공급이지만 사상최대의 미분양이 날 것으로 예측돤다. 2008년에도 50만가구 공급은 37만가구 공급에도 미분양 아파트을 양산했다.
한국의 고령화, 과다한 부채, 부동산 투기,경제의 불확실성은 버블 붕괴후 30년간 집값이 침체를 벗어나지 못하는 일본은 2009년 부동산만이 아니라 경제 전체가 먹구름속에 휩쌓였으며,미국 중국 유럽 등지의 부동산 회복도 2012년전후,늦을 경우 2015년 전후가 될 것이란게 대체적인 시장의 반응인데도 한국만이 낙과론이나 소문난 잔치 먹을 것 없다는 우리 속담이 먹혀들 가능성이 더 높아지고 있다. 한국도 일본식 버블 붕괴다. 2012년 전후, 늦으면 2015년 전후부터는 공급 과잉과 주택보급율 증가로 전국의 집값이 반 이상 지역서 반이상의 주택값이 20-40%가까이 하락할 것은 뻔하다. 현재의 주택값은 최고가로 97%이상 지역서의 가격이라 봐야 할 것이다.
세상에서 대부분의 나라의 주택값이 하락세인데도 한국의 집값만이 건전하다는 것은 하락할 가능성이 높다는 것이며,경기 불황이 2010년까지 이어질 경우 걷잡을 수 없는 하락이 조기에 나타날 가능성도 높다. 해외 경제에 한국 주택값 오름세의 여부가 달려있다 봐도 된다. 한국의 집값이 오르는 것은 한국 사람들만이 조상대대로 부동산보유을 좋아하고 한국인이 1천명만 살아가는 해외서도 부동산 투기를 하지 않는 나라가 없다.
경기 부양을 위해 저금리 정책에도 불구하고 한국의 부동산 거래는 늘지 않고 있으며,주택공급도 2년차 30%이상 줄어든 상태인데도 미분양 아파트는 2년연속 사상최대가 될 전망이다. 경기 회복세가 가시화된다 하더라도 실업자는 몇년안에 줄지 않을 것이며,가구당 수입이 당장 늘지 않아 구매력이 수년이 지나야만이 생길 것이다. 정부는 국민임대 아파트 공급과 장기전세주택 공급으로 분양아파트 보다는 임대아파트가 시장서 주종을 이룰 것이며,갈수록 분양시장은 침체에 빠질 것으므로 공급은 매년 50만가구가 아닌 30만가구 미만에 그쳐도 미분양 아파트는 매년 10만가구 이하로 줄지 않을 것이다. 2002년 66만 가구의 주택이 공급됐지만, 이후 46만 가구에서 2008년 37만가구,2009년은 32만가구,2010년에도 30만가구 내외 공급이 될 정도로 줄었으며, 줄 것이다.서울은 2002년 16만 가구에서 2006년 4만 가구까지 급감했으며, 2010년 부터는 위례신도시 공급으로 늘어날 것이다.
한국의 집값이 외국에 비해 상대적으로 더 올랐다. 지속적인 경기 회복과 부동산 경기 회복은 어려워지고 있다.집값은 수요와 공급에 의해 결정되지만, 수요는 소득이 지속적으로 늘어나지 않는 이상 집값의 상승이 어렵다. 투기 심리로 집값이 상승할 것이란 현정부의 부동산 정책은 강남권만의 집값 상승으로 종지부을 찍었으며,소득의 뒷받침 없는 집값 상승은 어렵다는 것을 2009년 국민들은 느끼었지만 정부 정책은 국민들 눈높이 따라가주지 못하고 있다.집값은 소폭의 등락을 거듭하며 횡보 할 가능성이 높다. 경기 불투명과 실업자 증가,세금증가,신용불량자 급증은 집값 상승보다는 경매 물건의 증기가 2008년부터 나타나고 있다. 앞으로의 부동산은 소득 수준에 맞는 주택이 지어질 것이며,소득수준이 높은 사람이 살아갈 고급주택값은 상승 할 것이나 중산층 이하가 살아갈 집들은 대부분 하락 할 것이다.
권오태 차장
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