싼 가격에 구입해 비쌀때 매도하여야 하지만 호가는 급매물이 없을 정도로, 가늠하기 힘들 정도로 낮아지고있으며, 경기 침체는 2012년까지 갈것이다. 부동산 통계가 정부부처끼리도 서로 맞지 않아 각 부처 부동산통계들이 다르고 세대별 주택보유현황 상의 2주택 보유자는 차이가 두 배에, 주택보급률은 행정자치부와 건교부는 차이가 나며, 행정안전부가 주택소유실태나 세금을 매길 때 쓰는 가구 대신 세대를 기준으로 통계를 냈기때문에 가구와 세대 수 차이 결과다.
2주택 보유자도 행정부는 72만여세대, 국세청 158만 가구는 행자부는 건축물관리대장의 주택을 기준으로,국세청은 재산세 과세대상주택을 기준으로 삼았다. 3주택 보유자도 행정자치부 3주택 이상을 가진 사람은 16만여세대, 국세청은 18만여가구다. 국세청의 세대 개념은 세대구성원 중 자녀를 빼고 세대를 달리하고 있는 부부를한 세대로 보고 통계를 내 통계가 제대로 작성되지 않은 상태에서 세대별 주택보유에 따라 과세기준과 과세방식이 달라세대별 주택보유현황이 언제쯤 가능할지 미지수다. 미분양 아파트도 통계상 15만여가구,시장에서는 20만가구며, 청약후 계약한 아파트나 미분양아파트로 프레미엄 붙지 않았거나 깡통아파트와 가계수입의 감소와 고금리로 계약자 해약하고 픈 투자자들 몫까지 합하면 더 많다.
낮은 시세에 구입해 높은 가격에 매도가 정상적 투자의 기본원리이나 주택이 서울만이 부족해 2000년대 초반의 투기는 사라졌다는 공감대가 형성되자 거래중단, 미분양증가, 공급량 감소가 이어지고 있으나 정부는 저금리 정책은 펴지 않고 있다. 경제위기는 제2환란 버금가는 침체다. 강남의 불패신화나 강북과 경기 이북의 불패신화도 깨지고 있으며,오래가지 않을 것이다. 오른 부동산 값의 반 이상 빠져야 정상가의 20%정도가 호가높은 매물이며, 현재우리나라 주택은 70%이상 지역서 70%의 주택이 40%이상 고평가 된 상태이며, 토지는 70%이상 지역서 70%이상토지가 30-300%고평가 된 상태다.
내집 마련을 원하는 실수요자나 부동산 투자자들은 융자는 가능한 얻지 않는 여유자금의 매물다운 매물을 구입함이 좋으나 시기는 더 기다려 여유있는 재테크 도전이다. 급할수록 호가 높은 내집마련이나 재테크 될 가능성 아주 높다. 주식이든 부동산이든 투자를 꺼릴 때 투자하는 역발상 투자며, 무릎에서 사서 어깨에 매도하여야 하지만 발다닥이 무릎이 될 주택시장 흐름이며, 한국이나 해외의 경제 사정이다. 2006년 7월 이후 2009년 8월까지 서울 아파트 가격은 평균 22.6% 상승한 데 비해 서울 가구당 평균소득은 4.9%만 올라 아파트값 상승률이 소득 상승률의 4.6배다. 서울 아파트 3.3㎡당 평균 가격은 2006년 7월 1천404만원에서 2009년 8월 1천722만원으로 22.6% 증가했다.서울 전체 가구의 가구당 연평균 소득은 이 기간 3천836만원에서 4천24만원으로 4.9% 늘어나는 데 그쳤으나 오르막이 있으면 내리막이 있기 마련이며,선진국은 2008년에 이어 최2의 경제 위기에 직면해 있다.주택값도 재차 선진국서 하향세지만 대한민국만이 보합세다.
강남, 강동, 서초, 송파 등 재건축 아파트 하락폭이 클수 밖에 없다. 재건축.재개발.뉴타운 개발은 분양가가 높아야 투자성 높고,단지가 커야 주위 보다 분양가 높아지며, 대지지분이 많아야 한다. 강남권의 재건축아파트대지지분이 10평인 경우 분양가 2000만원이라면 무상입주권은 170%정도로 17평 입주권받아 현제 가치는 3억4천만원이며,이들 아파트 개발시 추가부담금이 3억인 경우 6억4천만원은 입주시 가격이나 현제 이들 아파트대부분이 입주시 가격이다. 강남권의 아파트는 반드시 강북이나 경기지역서 투자시기 반드시 2015년안에 1-2회 올것이다.불황기때 하락폭도 크지만 호황기때에는 상승폭이 커지기 때문에 거품이 빠질 때가 강남 입성 희망자들에게는 기회 반드시 오며,2008년 전반기 구입후 양도소득세 내고 2009년 매도했다면 세금 내고도 1-3억 벌었다. 투자란 투자수익이 나면 매도하고 새로운 투자처을 찾는 것이 기본원리다. 매수자 우위시장이지만 조금 더 기다리는 끊질김도 중요한 시기다.
매수자가 왕인 수요자 시장에서 미래가치 불확실성에 대한 리스크만 줄일 수 있다면 훨씬 유리하게 투자할수 있다. 저가 구입에, 장래성 높은 부동산 구입, 위험 부담을 줄이면서 손실 덜보는 투자여야 하는 것은 주택시장이나 경기가 불투명하기 때문이다. 정상가가 아닐 경우 추가로 가격 조정이 가능해 잘만 흥정하면 호가보다 낮은 가격에 얼마든지 구입할 방법은 매도자가 다주택 보유자인지, 많은 융자가 있는지, 1가구 2주택자인지, 신규 아파트 입주가 다가오는지 등을 알면 파는 사람이 급하면 급할수록 등기비는 더 낮아진다. 매수자들은 충분한 시간을 갖고 시간 싸움에서 이길 경우 내집마련은 정상가에 구입이 가능하나 문제는 호가가 언제까지 낮아질지 모르는 상황까지 감안이다.
세계 금융시장의 혼란은 시작에 불과했다는 인식이 확산되면서 전세계 증시가 바닥을 모른 채 하락하고 있는중에도 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 투기세력과 유동자금을 2009년 풀어 시장을 안정시키려 했지만 강남권과 보금자리 주택지역 투자에 그쳤다. 부동산 시장은 수도권에서는지역적으로 호가를 높이거나 낮추어 매도을 서두르는 지역으로 갈리고 있으며, 지방은 미분양 증가로 꿈쩍도 않고 있다.부동산 시장은 정부의 정책을 뒤로 한채 하향 곡선을 이어가 하락폭이 커지고 있는 지역을 중심으로 매물이 더 늘고 서울 강북권 등 수도권 기타 지역도 거래 안 된 매물 가격이 추가로 하향 조정되는 분위기는 매수자들의 관망세다.
금융시장의 신용경색에서 시작된 위기가 실물경제로 전이되고 취약 국가들이 부도우려까지 가세하면서 금융시장은 위험자산을 염가 처분하려는 혼란에 빠져 있다. 바닥이 보인다고 기대했던 많은 투자가는 위기의 실물경제 확산이 너무 빨리 진행되는 데다 그 골이 예상보다 깊고 클 것이라는 우려가 지표로 확인되면서 바닥밑에 끝모를 지하가 있다는 공포 속에 있다. 통상 패닉으로 규정할 수 있어 모든 뉴스를 나쁜 뉴스로 간주하는 등 스스로 폭락으로 몰아가는 상황에 있다. 긴 패닉과 잠깐의 휴식이 반복하고 있어 투자자들이 불안한 시장에서 화폐가치가 폭락하고 미국과 유럽이 아시아 지역에 투자했던 돈을 뺏다 넣다을 반복하고 있어 자산 디플레이의 충격이 경제를 강타해 신호탄은 주택시장은 견고하게 유지되던 가격도 전국적 찬바람이 불 준비단계다.
1930년대 세계 경제 대공황이나 1990년대 일본의 장기 불황 때에도 세계 경제는 이런 과정을 거쳤다.바닥이거의 형성이 된 것 같다는 느낌이 나타나고 있다. 떨어져 폭락 도미노는 하락폭을 상당 부분 만회했고 증시도 예상보다는 선방하고 투자자들의 완벽한 불신속에 살얼음판 위를 걷고 있어 언제든 다시 패닉이 재연될 수 있다.침체의 골이 너무 깊다 보니 보금자리 주택 이외는 거래 시장에 적극적으로 뛰어들기 어려운 상태며,시장은 하락세가 지속될 전망이다.
주식도 1998년 6월 16일 주가는 280포인트, 2001년 9월 17일 469포인트,2003년 3월 17일515포인트, 2007년 10월 31일 2065포인트로 2006년 이전에 투자자들은 2007년 투자자들에 비해 주식도 손실을 덜 봤으며,1998년 6월 16일 280포인트에 투자한 사람들은 아직도 3배의 투자수익을 내고 있다. 융자는자산의 20%이하,금액으로 5천만원 이하의 투자원칙 지킨 투자자는 절대 큰 손실 보지 않는 투자의 지표가 여전히 살아있다. 주택담보대출금리의 기준이 되는 CD금리를 낮춰주기로 해 빚을 지고 집을 산 사람들은 한숨을 돌리고 있다. 부동산시장도 충격을 받아 주택담보대출을 받은 가계의 부담이 커지면서 매물이 늘고, 집값 하락세가 이어져 한 지역이 떨어지면 다른 지역은 오르던 식이었던 가격구조가 전체적인 하락 기조로 변해 바닥을 모른다. 거래가 없어 집값 하락폭이 크지 않지만 대출 부담을 견디지 못한 매물이 터져 나오면 가격 폭락 가능성도 배제할 수 없다. 한국인의 자산 중 80%를 차지하는 부동산의 폭락은 주택을 융자받아 구입한 자산 가격이 문제다. 저축을 통해 아파트를 장만하는 데 걸릴 기간도 3년 전에 비해 ! 109㎡는 10.7년(30.2년→40.9년), 82.6㎡는 8.8년(25.7년→34.5년) 늘어났다. 한강.서남권.동북권 르네상스 등 각종 개발계획이 서울 집값 상승에 큰 역할을 했다.
권오태 차장
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